房產新聞

根據內政部統計109年全台登記結婚共12萬1702對，對比108年減少了1萬2822對。回顧前幾年下來，為近10年來創新低。不論登記結婚的夫妻或情侶關係發展到一定程度後，大多會遇到同居甚或共同買房的階段。當然有情人終成眷屬固然是好，但也常有買房同居後才發現兩人不合，甚至最終離異的情況，這時房地產要登記在誰的名下，就也變成後續財產的分配關鍵。

婚前合資買房要登記在誰名下？ （翻攝自Pixabay）

夫妻婚前買房v.s 婚後買房，房地產歸屬權怎麼算？

夫妻一同買房後的房地產歸屬問題，也會和購屋的時間點有關聯，如果夫妻兩人想購屋，建議也可以先瞭解在婚前購屋、婚後購屋兩者之間，在房地產上歸屬差別，讓雙方兩人也可以搞清楚要登記在誰的名下喔！

● 婚「前」買房：若是在婚前購買的不動產，如登記在一人名下即屬個人財產，日後若離異此房產因不屬夫妻法定財產制的婚後財產，因此將不會被列入財產分配項目中，如購屋的頭期款及房貸都是登記人負責支付倒比較不會有後續分產爭議，但若購屋費用係由雙方共同負擔在雙方離異後常有財產分配不公的情況發生。實際上購屋登記方式包含聯名登記、預告登記、借名登記等且各有優缺點，建議可選擇最適合的登記方式對雙方也較有保障。

● 婚「後」買房：房地產若是在婚後購入，原則上屬夫妻法定財產制下的婚後財產，因此要登記在個人名下或聯名登記對於日後離異分產影響較小。

聯名登記、預告登記、借名登記這麼多種，選一哪個比較好?

那夫妻結婚登記買房，也有許多不同的登記方式，最常看見的通常為以下三種登記方式，有聯名登記、預告登記、借名登記等三種方式，每一種登記方式所帶來的所有權也都不同，推薦夫妻兩人在購屋前，也可以先瞭解每一種登記方式。

●聯名登記：夫妻聯名登記的好處是雙方都擁有部分權利、以避免請求分配財產時對方脫產導致拿不到應有的部分，缺點是申辦房貸時因產權較不單純，且夫妻雙方名下都已有不動產，將影響銀行貸款成數或利率，以及在出售該房產時，因賣房時的土地增值稅優惠每人一生只能有一次優惠稅率，若採聯名登記等於雙方都用掉了各自享有的優惠稅率機會，相較「單方登記」較能爭取更好的貸款條件，且賣屋時僅使用一人的土地增值稅優惠。

●預告登記：預告登記則是將房產登記在其中一人名下，另一方則以預告登記將其所有權做限制，好處是該房產若有買賣移轉需塗銷預告登記因此需另一方同意；缺點則是需另繳納代書費用。

●借名登記：而借名登記則顧名思義是將房產登記在非出資方的名下，並主張為雙方借名登記故屬委託關係，特別注意如登記人私下將房產賣給第三方，此買賣行為屬有效交易、出資方僅能針對登記人要求賠償，也因此出資方務必保留房屋繳款、稅金等相關付款紀錄以茲證明用。

聯名登記、預告登記、借名登記這麼多種，選一哪個比較好?

住商不動產企劃研究室徐佳馨則強調，不建議情侶婚前共同買房，一旦分手恐很難分配。不過，若雙方堅持婚前一起合買，建議「一人出一半」，並且在契約上註明各自出資比例，日後若和平協議分手，直接將房子賣掉，扣掉稅費等必要支出後，再按出資比例直接分配售屋所得。

但徐佳馨坦言，很少情侶會在戀愛期間還特別簽契約、公證雙方出資比例，以致於仍常產生爭議，需能舉證各自負擔的款項與金流。此外，雙方決意共同出資，也應先了解對方財務狀況，否則若對方欠債導致房子被法拍，即使本身具優先承購權，未必短時間內能湊出承購所需金額，且法拍所得仍需清償債務。若是一方單獨出資但登記在另一方名下，分手後可能發生所有權人主張是贈與而不願歸還，雙方鬧上法庭。徐佳馨建議，可採借名登記甚或設定抵押權的方式，確保出資人的權益。

※相關統計數據來源：內政部統計月報、數據如有異動以官方公告為準

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