中古屋要買公寓還是大樓比較好?完整公寓、大樓8大優缺點分析!

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房產新聞

 

大多選擇購買中古屋的買方最常會問:「公寓、大樓要選哪個比較好?優缺點又在哪?」。一般來說,公寓總價較低、實坪較大等特性,但也有沒電梯又要追垃圾車的缺點;而大樓則有電梯、管理的優勢,但高總價且實際使用坪數較小等不足。到底公寓跟大樓的單價到底差多少比較合理呢? 除上述的各自的優缺點以外,還有沒有其他容易被忽略的地方呢? 本篇將一一為你解答。

大樓、公寓房價比一比!平均「單價差」達20%!


從近一年六都成交量前五區域的單價來看,台北市單價差最多為「大安區」的25.2萬/坪、最小為「中山區」的0.6萬/坪;新北市單價差最多為「永和區」的10.8萬/坪、最小為「板橋區」的4.3萬/坪;桃園市單價差最多為「中壢區」的9.8萬/坪、最小為「楊梅區」的4.7萬/坪;台中市單價差最多為「北屯區」的8.3萬/坪、最小為「大里區」的0.4萬/坪;台南市單價差最多為「北區」的11.1萬/坪、最小為「安南區」的3.4萬/坪;高雄市單價差最多為「三民區」的9.9萬/坪、最小為「仁武區」的0.8萬/坪。其中單價差最多的北市大安區高達25.2萬!以一戶30坪的房子為例,大樓的總價就比公寓多超過750萬,堪稱價差之首。單價差最小的是台中大里區,大樓單價僅僅高於公寓0.4萬,可以說幾乎沒有價差。


整體而言,大樓單價比公寓約高出約1~3成,不過有些區域或因公寓、大樓的屋齡較近或公寓低樓層單價較高等因素,造成該區的公寓單價反倒比大樓高的情況,如台中沙鹿區、清水區,台南新營區,高雄仁武區等,這時若買方想找低價房,不妨可多看看公寓外不同類型的房子、有機會能找到更多相對便宜又好選項。


六都交量前五區大樓、公寓單價差
縣市 區域 公寓
(單價/萬元)
大樓
(單價/萬元)
單價差
(大樓-公寓)
台北市 中山區 70.6 71.2 0.6
內湖區 49.7 70.5 20.8
大安區 69 94.2 25.2
松山區 72.1 83.3 11.2
萬華區 43.8 57.3 13.5
新北市 板橋區 42.3 46.6 4.3
永和區 43.2 54 10.8
八里區 14.4 22 7.6
蘆洲區 31 37.3 6.3
泰山區 23.9 29.9 6
桃園 中壢區 17.1 26.9 9.8
龍潭區 10.8 18.2 7.4
楊梅區 10 14.7 4.7
平鎮區 9.4 18.9 9.5
桃園區 16.8 26.1 9.3
台中 太平區 14.6 19.8 5.2
大里區 19.4 19.8 0.4
沙鹿區 18.9 18.2 -0.7
北屯區 15.5 23.8 8.3
清水區 17 14.3 -2.7
台南 安南區 12.6 16 3.4
永康區 13 17.6 4.6
南區 12.5 16.3 3.8
新營區 8.3 4.2 -4.1
北區 10 21.1 11.1
高雄 鳳山區 14.4 18.7 4.3
小港區 10.4 16.9 6.5
仁武區 18 17.2 -0.8
前鎮區 14.2 18.3 4.1
三民區 14 23.9 9.9

※資料來源:住商成交行情(2020/6-2021/5)


中古屋大樓V.S公寓優、缺點比較!


除「價格」優勢外因公寓幾乎沒有公設比 所以「實坪」也較大,住戶在空間使用上更為寬敞、彈性且公寓大多格具方正從風水的角度或實用性都有優勢,此外若在相同區段、坪數的公寓所需繳的房屋稅較大樓更少。而大樓除了有電梯外、屋齡較新、有管理、貸款成數較高...等好處,兩者優缺點比較如下表:


大樓、公寓特點比較
項目 公寓 大樓 說明
屋齡 --
公設 如健身房、游泳池、交誼廳等
實坪 一般大樓公設比約占25~30%
管理 如代收包裹信件、環境清潔、安全性等
裝潢預算 中、少 因公寓屋齡普遍較老,若需大規模翻新裝潢費用相對較高
貸款 成數低 成數高 因大樓售價較高、所以銀行願意貸款成數通常也較高
稅費 房屋稅 因大樓售價較高、所以房屋稅較多
地價稅 因公寓土地持分較多、所以地價稅較多
房價 --

※「公寓」是指3~5樓無電梯住宅、「大樓」是指7-12樓以上有電梯住宅


從上表中可看出部分優缺點並不代表絕對好壞,例如:大樓的「公設」一般認為是優點,但有不少為非必要性的休閒育樂類(如室內游泳池、閱覽室、交誼廳等)實際上若不常使用這類公設(卻要固定分攤管理費用),此時公設對你就不完全是優點。總歸來說,只要是符合自己及同住者居住需求,不論公寓或大樓都是最好的選擇。



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