賣房不踩雷！委託不動產經紀業關鍵細節一次搞懂！

撰文：【住商美好家園雙月刊】住商不動產法務部 陳威宇 2025/03

出售不動產是一件複雜的事情，釐清產權、確認屋況、尋找買方、商議價格等等，都需要耗費心力處理。在工作繁忙的重壓下，還要分心去處理此類事務常常有心無力，兼之現代社會講究專業分工，將出售房屋這件事情，交由不動產經紀業去處理，已經是相當常見的做法。但坊間不動產經紀業上千間，其素質良莠不齊，該如何去選擇，避免花錢辦事卻沒有省心省力，是一個重要的課題。

一、 務必要找品牌知名度高，且較具規模的不動產經紀業

常說不要有品牌迷思，但在不動產經紀業完全不適用，在品牌及規模優勢下，其擁有較多待售物件，買方資源也較豐富，其廣告量更不是小品牌或自營品牌可以相提並論，各分店之間更可以互通有無，對於想要快速出售房屋的賣家而言，會比選擇一些小品牌或自營品牌更實際。

更別說此類不動產經紀業的人員素質通常較高，對於不動產的調查也更縝密，可以避免掉後續處理的紛擾。若是真的遇到素質不佳的人員，也可以向其總部客服單位反應，為了品牌商譽，都會積極去處理，更不會如小品牌或自營品牌常常找不到人，投訴無門的情形。

這套機制能有效防堵詐騙，確保：

二、 注意契約內容，千萬不要甚麼都不知道就簽名，簽名了就有責任！

因不動產經紀業在台灣已經是個相當成熟的行業，有「不動產經紀業管理條例」規範不動產經紀業與經紀人員，契約面上也有「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，去明確規範不動產經紀業與賣方簽訂之委託契約應該有那些條款，其中許多條款都是用於保護賣方。縱使業者提供的契約內未依法記載，依據消費者保護法第17條第5項之規定「...應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。」相關法令對於消費者保障其實已經頗為完備。

雖說如此，賣方在簽訂委託契約前，仍要將契約看完，契約內容雖多，但賣屋不是一件小事，仍是建議仔細研讀在簽約，且必須特別注意幾處：

1. 要注意簽訂的委託是專任委託或是一般委託。
一般而言，專任委託契約代表賣方只能給簽約的不動產經紀業銷售，賣方本人或委託其他同業銷售都是違約的行為，要負擔一定的違約責任。而一般委託就沒有此類限制，賣方可以自行出售，也可以委託同業處理。
要注意的是，不動產經紀業有解釋契約的義務，但對於專任或一般委託，常常一語帶過，部分小品牌或自營品牌還會將此類限制隱藏在契約條款中，賣方稍不注意就簽約。而大品牌業者在處理此內情形，都會將該委託契約是專任委託或一般委託明示於「契約標頭」，使賣方明確知悉自己簽的是哪一種委託契約，不至於有所混淆。專任委託或一般委託孰優孰劣並無定論，但賣方需要明確知道自己簽訂的是哪種契約！

2. 應該給予多長的委託銷售期間？
專任委託的銷售的期間通常為三個月到六個月，一般委託則較長，簽約前務必確認，賣方雖說可隨時終止，但通常專任委託都會有提前終止的違約責任，部分品牌業者在一般約也同樣違約責任，屆時不想賣屋或不想委託給同一個業者處理時，都容易產生困擾。

3. 不是簽訂買賣契約書後，才算買賣契約成立！
常出現的爭議，業者認為賣方委託的案件已經成交，要賣方出面簽訂不動產買賣契約書，且要收取服務費，但賣方卻認為不動產買賣契約書都沒簽訂，買賣契約沒有成立，怎麼能收取服務費。
但是，不動產買賣契約的成立的要件，是標的物、價金互相同意即成立，簽訂書面契約並不是契約成立的必要條件。所以，通常情形下，當賣方同意了買方的出價時，買賣契約就已經成立了。而這個同意，可能是賣方收到出價後同意，也可能是事前即同意業者代為收受定金，由業者代為同意，不可不慎。
一個細節，不動產經紀業代為收受定金，是需要需賣方事前以書面同意的，若擔心業者未經同意代收定金，可在契約上明確勾選『不同意代收定金』。

4. 違約責任務必要仔細查看
違約責任通常不會占契約太多的篇幅，一般集中在一兩條。小提醒，如果看到的違約條款散佈在契約各處，而不是集中在一兩條的，建議就別簽約了，這一類業者可以說是從簽訂契約起，就開始算計消費者，很難說是一個優質的委託對象。
不動產委託的違約態樣不多，如提前終止委託契約、專任委託期間內自行成交或業者已經找到符合條件的買方，卻拒絕出售等，違約金多是以委託銷售價格的百分之二到百分之六來計算，違約責任不可說不重，所以簽約時務必要了解違約態樣，避免違約。

委託不動產經紀業出售房屋已經相當普遍，在法令越來越完善，且各大品牌的努力提升品質下，不動產經紀業早已脫離早期只是商議價錢的運作方式，調查屋況、產權、售後服務等才是現在服務的重點，而大品牌的不動產經紀業，都有自己一套標準作業流程，品牌在不動產經紀業是相當重要的一環，只有委託優質品牌經紀業，才能保障你售屋的品質。

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