持分土地貸款時要注意哪些？

持分比例與貸款成數、透過民間持分土地貸款的風險、土地持分貸款需要做抵押權設定

2025-02-05

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持分土地貸款是什麼？5分鐘一次看農會＆銀行的利率及風險！

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你知道持分土地貸款是什麼嗎？當一塊土地由多個人擁有時，究竟是否還能申請貸款？本文就帶你一次快速看持分土地貸款是什麼，並瞭解持分土地貸款的利率及風險，評估這樣的貸款方式是否適合你，並確保貸款過程順利安全，也保障屬於你自己的權益。

持分土地貸款是什麼？

在瞭解持分土地貸款前，不妨也先瞭解土地持分是什麼，所謂的「土地持分」指的是土地的共有權益，當一塊土地由多個人共同擁有時，每個人擁有的部分就稱為「持分」，舉例來說，當父母親過世後，名下擁有的動產與不動產皆會根據繼承順位來繼承。

因應繼分的關係，可能會形成一塊土地同時被多人持有，也就是所有人都要繳遺產稅的情形。通常如果不是遺產繼承，由2位以上當事人各自出錢共同購買一筆土地，該筆土地為2位以上當事人所共有，也可以定義為「土地持分」。

而「土地持分貸款」，指的是無論是因為繼承、贈與、買賣等原因，與其他人共同持有一片土地時，將所持有的部分土地做為擔保品，向農會、銀行或其他金融機構申請貸款，並約定好還款時間、利率等，就是土地持分貸款。

持分土地貸款的2大種類

如果想把自己擁有部分的土地去貸款的話，最好要先了解自己的持分土地是屬於哪種類型，以免權益損失或觸法，而持分土地的類型可以分為以下兩種：

• 公同共有：一塊土地由多人共同持有，但並沒有明確的劃分，如果需要處理土地的變動，必須要經過所有人的同意才行。
• 分別共有：一樣是一塊土地由多人共同持有，不同的是每個人都有自己持分的比例，可以個別進行買賣、過戶、貸款等，不需經過其他人的同意。

簡單的說，如果要持分土地貸款，「公同共有」必須經過所有持有人同意，而「分別共有」則可個別直接進行貸款。兩者最大差別在於所持分的比例有沒有明確標示清楚。

農會＆銀行在持分土地貸款的利率、額度、風險及申辦方式

項目	銀行	農會
利率	約2.5~6%	約1.5~5%
額度	最高300萬	最高1,000萬
審核條件	➤年滿18歲 ➤名下需有土地 ➤檢附財力或收入證明 ➤如為公同共有，需取得所有持有人的同意	➤年滿18歲 ➤需為農會會員，或農民保險被保險人 ➤符合農業貸款專案資格的農地
限制	信用紀錄不能有瑕疵、有貸款遲繳紀錄、無債務協商、也不可為無信用紀錄的小白	需為農地、建物沒有保存登記，如果土地產權登記不完整、有信用瑕疵者都較難申請
審核速度	較慢，大約7~14天	較快，大約5~10天
風險	較低	較低
申辦方式	➤申請：準備持分土地貸款所需資料，送出申請。 ➤土地評估：委託專業人員，根據土地種類、現況、近期價格、公告現值等進行地價評估。 ➤審核：根據申請的資料、土地評估結果進行審核，並確定貸款額度及利率，如果申請人有信用瑕疵通常較無法通過審核。 ➤簽約：審核通過後，會由專人聯繫申請結果。並約定時間、地點進行簽約對保。 ➤抵押權：在撥款之前，需要進行抵押權設定。貸款金額的1.2倍即為抵押權設定的金額。 ➤撥款：上述手續都完成後即會撥款至指定帳戶。

辦理持分土地貸款時的3大注意事項

當然，當你要辦理持分土地貸款時，注意也要留意以下三大注意事項：

注意事項（一）、持分比例與貸款成數

• 持分比例：在持分土地中，每個持有人擁有的土地比例不同，這將直接影響貸款成數。貸款機構通常會依據你持有的土地比例決定可貸款的金額。持分比例越大，通常可貸款的金額越高。

• 貸款成數：貸款成數是指可貸金額佔土地價值的比例。由於持分土地的變現能力相對較低，貸款機構一般會降低貸款成數。因此，在貸款前要了解自己能獲得的貸款額度，並確保這個金額足以滿足需求。

注意事項（二）、透過民間持分土地貸款的風險

如果因為個人的信用或其他因素，被銀行或農會拒絕，只能向民間業者申請持分土地貸款，但民間持分土地貸款的業者品質高低不一，要小心一些不法業者，例如：利息過高的高利貸、地下錢莊等。

注意事先要求提供身分證、存摺、提款卡…證件抵押等，都是貸款常見的陷阱，在申請持分土地貸款時，要小心評估，以免上當受騙。

注意事項（三）、土地持分貸款需要做抵押權設定

抵押權設定是在不動產貸款交易中的一種法律程序，借款人在獲得貸款時，將自己的房屋作為擔保品，並賦予債權人特定權益。當借款人未能履行合約還款義務時，債權人可根據抵押權向法院申請拍賣抵押物，以償還未還債務。抵押權設定有助於保障債權人的權益，同時提供了一種法律機制，確保在債務人違約時能夠迅速而有效地追回欠款。

持分土地貸款是一種有效的資金籌集方式，特別適合擁有土地但需要資金周轉的個人或企業。然而，申請此類貸款需謹慎考慮其風險和責任，並確保自身具備良好的還款能力。建議在申請前充分了解相關條件和法律規定，並尋求專業人士的建議，以確保貸款過程順利、安全。